Sobald man sich mit dem Thema Investieren auseinandersetzt, stößt man auf Begrifflichkeiten wie aktives oder passives Investment. Insbesondere dann, wenn es um Investments in Aktien oder Anleihen geht. Bei Immobilieninvestments schien diese Unterscheidung in der Vergangenheit wenig relevant.
Einfach ausgedrückt lassen sich aktive und passive Investmentstrategien folgendermaßen erklären: Bei ersterer werden Veranlagungsmöglichkeiten, eben aktiv analysiert und jeweils konkrete Veranlagungsentscheidungen getroffen und im Rahmen einer ganzheitlichen Portfoliostrategie angepasst. Bei zweiterer ist das genau umgekehrt: man vertraut darauf, dass der gesamte Markt immer recht hat und investiert einfach den gesamten oder einen breiten Markt. Es heißt also investieren, zurücklehnen und abwarten. Auf den ersten Blick scheint es, als würde eine aktive Investmentstrategie einer passiven Investmentstrategie immer überlegen sein. Denn wer aktive Investmententscheidungen trifft, wird wohl zu meist bessere Ergebnisse erzielen als jemand, der/die nur zusieht, abwartet und Tee trinkt. Ganz so einfach ist es aber nicht.
Der Einsatz von passiven Investmentstrategien wird immer beliebter und das aus gutem Grund. Du hast sicher schon mal von sogenannten ETFs, die Abkürzung für Exchange Trated Funds, also an einer Börse gehandelte Fonds gehört. ETFs sind ein Paradebeispiel für passive Investments, denn in der Regel bilden sie einen Aktienindex wie beispielsweise den deutschen DAX, den österreichischen ATX oder den amerikanischen Dow Jones nach. Nachbilden bedeutet in diesem Fall, dass der ETF genau dieselben Aktien beinhaltet wie auch der jeweilige Index. Verändert sich die Zusammensetzung oder die Gewichtung der einzelnen Aktien im Index, verändert sich auch der ETF entsprechend. Daraus ergibt sich ein enormer Kostenvorteil, denn es braucht keine:n Fondsmanager:in der/die durch die Investor:innen bezahlt werden muss. Passive Investmentstrategien sind in der Regel also deutlich günstiger als aktive Investmentstrategien. Konkret bedeutet dies, dass bei gleicher Entwicklung einer aktiven und einer passiven Investmentstrategie bei Letzterer unterm Strich mehr für dich rauskommt.
Der Kostenvorteil ist aber nicht das einzige Argument für eine passive Investmentstrategie. Das Hauptargument kommt aus der Finanzwissenschaft. Genau genommen handelt es sich dabei um die sogenannte Effizienzmarkthypothese von Eugene Fama aus dem Jahr 1970, die sogar mit dem Wirtschaftsnobelpreis ausgezeichnet wurde. Die Theorie besagt, dass, wenn Märkte informationseffizient sind, eine nachhaltige Outperformance nicht möglich ist. In anderen Worten bedeutet dies, dass auf effizienten Märkten für Investmententscheidungen relevante Informationen öffentlich zugänglich sind und diese Informationen, sobald sie verfügbar sind, im Markt eingepreist sind. Demnach macht es keinen Sinn, Investments zu analysieren und neue Informationen, wie beispielsweise, dass Tesla ein neues Auto auf den Markt bringt, dazu zu verwenden, um Tesla Aktien zu kaufen. Denn diese Information haben auch bereits alle anderen Investor:innen und diese haben auch bereits entsprechend reagiert und Aktien von Tesla gekauft oder verkauft. Die Information wurde also bereits eingepreist und du selbst kannst davon nicht mehr profitieren. Daher lautet die Conclusio: lieber Zeit und Geld für den Aufwand sparen und gleich in den gesamten Markt investieren. Denn der Markt hat immer Recht und es gibt langfristig keine Möglichkeit, eine höhere Rendite als die Marktrendite zu erzielen.
So weit, so gut, aber was hat das alles mit Immobilieninvestments zu tun? Eine ganze Menge. Die Effizienzmarkthypothese wurde bereits in zahlreichen Studien belegt und nachgewiesen. Allerdings fast ausschließlich auf Aktien- und Anleihenmärkten und auch hier fast nur in hoch entwickelten Regionen bzw. Märkten wie beispielsweise den USA oder Europa. In Schwellenländern, den sogenannten Emerging Markets oder ganz allgemein auf kleineren Märkten, ist diese Effizienz nicht so ausgeprägt. Das gilt auch für andere Anlageklassen, wie beispielsweise Immobilien. Denn für Immobilien sind zumeist nicht alle relevanten Informationen öffentlich verfügbar und schon gar nicht sind diese Informationen immer in Immobilienpreise bereits eingepreist. Wäre das so, müsste man Immobilien vor dem Kauf gleich gar nicht besichtigen, dann alles, was man bei der Besichtigung entdecken könnte, ist ohnehin im Preis der Immobilie berücksichtigt. Das Argument, der Markt hat immer Recht und es sei das beste einfach in den gesamten Immobilienmarkt und ohne aktive Investitionsentscheidungen zu investieren, ist nicht haltbar. Daher sind Immobilien-ETFs bzw. passive Immobilienfonds auch Mangelware und es gibt fast ausschließlich aktiv gemanagte Immobilienfonds.
Sobald nicht alle relevanten Informationen öffentlich verfügbar sind und diese daher auch nicht eingepreist sind, kommen aktive Investmentstrategien ins Spiel. Aktiv bedeutet in diesem Zusammenhang nicht nur aktiv Investmententscheidungen zu treffen, sondern auch gezielt und eben aktiv neue Informationen zu finden oder überhaupt neue Informationen zu generieren, beispielsweise durch spezielle Analysen. So haben Manager:innen von aktiv gemanagten Investments die Möglichkeit, Risikomessungen durchzuführen, um das Investment auf potenzielle Krisen vorzubereiten.
Wie schon eingangs erwähnt, kommt der Unterscheidung zwischen aktiven und passiven Investmentstrategien (noch) keine allzu große Bedeutung zu. Die meisten Immobilienfonds, Immobilienaktien etc. werden aktiv gemanagt, d.h. es gibt eine:n Fondsmanager:in die sich um die Auswahl der Immobilien kümmert. Als Investor:in hast du keinen Einfluss darauf, welche Immobilien ausgewählt werden und wo diese Immobilien sind. Die Auswahl richtet sich lediglich nach der veröffentlichten Investmentstrategie.
Immobilienfonds und Immobilienaktien haben einen großen Vorteil: durch ein Investment in diese investiert man in ein breit diversifiziertes Immobilienportfolio. Die regelmäßigen Leser:innen unserer Artikel wissen bereits, dass Diversifikation, also die Verteilung des eigenen Vermögens auf eine Vielzahl von Investments der entscheidende Schlüssel für einen nachhaltigen Investmenterfolg ist. Eine andere Art, kleine Beträge und trotzdem diversifiziert in Immobilien zu investieren, gab es bisher nicht. Es konnten lediglich ganze Immobilien gekauft werden.
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