Der Kaufpreis, die mögliche Wertsteigerung und die laufende Rendite eines Immobilieninvestments sind maßgebliche Faktoren einer Investitionsentscheidung. Doch auch die Transaktionskosten sollen im Entscheidungsprozess eine Rolle spielen. Die gute Nachricht? Im Gegensatz zu öffentlichen Abgaben und Steuern, gibt es aber Kaufnebenkosten die durch Verhandlungsgeschick reduziert werden können.
Fragt man Immobilienexpert:innen nach den Kaufnebenkosten eines Immobilienerwerbs hört man häufig die Faustregel: “neben dem Kaufpreis müssen Sie mit rund 10 Prozent an Nebenkosten rechnen”. Aber ganz so einfach ist es nicht. Denn die Kaufnebenkosten hängen einerseits vom bereits erwähnten Verhandlungsgeschick ab, andererseits aber auch davon, ob die Immobilie fremdfinanziert wird oder durch eine:n Immobilienmakler:in vermittelt wird.
Die Grunderwerbsteuer ist eine so genannte Verkehrssteuer. Sie wird also immer dann fällig, wenn eine Liegenschaft den/die Eigentümer:in wechselt. Die gesetzliche Grundlage ist das Grunderwerbsteuergesetz aus dem Jahr 1987. Die Bemessungsgrundlage für die Berechnung der Steuer ist dabei immer der Wert der Gegenleistung, also in der Regel der Kaufpreis. Denkbar wäre aber auch der Wert des Tauschgegenstandes wenn die Liegenschaft eingetauscht wird, oder jede Art von anderer Leistung die erbracht wird um die Liegenschaft zu erwerben. Als Grundstücke sind im Sinne des Gesetzes auch Baurechte oder Gebäude die auf fremden Grundstücken stehen zu verstehen und natürlich r auch die jeweiligen Gebäude die auf dem Grundstück selbst stehen.
Die Höhe der Grunderwerbsteuer beträgt grundsätzlich 3,5% der Gegenleistung, also in der Regel des Kaufpreises. Abweichungen hiervon gibt es insbesondere im Rahmen von unentgeltlichen Erwerbsvorgängen, oder wenn die Steuer vom sogenannten Einheitswert berechnet wird. Da es sich hierbei um Spezialfälle handelt, werden wir diese in einem eigenen Magazinartikel genauer erläutern.
Ausgenommen von der Grunderwerbsteuer sind Grundstückskäufe, sofern die Grunderwerbsteuer weniger als 1.100 Euro betragen würde, das Grundstück unentgeltlich übergeben wird und der/die Übergebende das 55. Lebensjahr vollendet hat oder auf Grund bestimmter körperlicher, psychischer oder sinnesbedingter Einschränkungen erwerbsunfähig ist. Weitere Ausnahmen gibt es unter anderem für Liegenschaften die zum Betriebsvermögen gehören. Die Befreiung von der Grunderwerbsteuer gilt allerdings nur bis zu einem Wert von 900.000 Euro.
Steuerschuldner:innen gegenüber dem Finanzamt sind immer sowohl Käufer:in als auch Verkäufer:in. In den meisten Fällen wird aber im Kaufvertrag vereinbart, dass die Steuer durch den/die Käufer:in zu tragen ist.
Grundbücherliche:r Eigentümer:in einer Immobilie ist man erst, wenn auch die Eintragung des/der neuen Eigentümer:in in das Grundbuch erfolgt ist. Das Grundbuch gibt Auskunft über den/die Eigentümer:in einer Liegenschaft sowie die mit der Immobilie verbundenen Rechte, Pflichten und Belastungen. Für die Eintragung dieses so genannten Eigentumsrechtes ist die Grundbucheintragungsgebühr fällig. Diese Beträgt 1,1% der bereits weiter oben angeführten Gegenleistung, also des Kaufpreises oder in Ausnahmefällen des Einheitswertes. Die Grundbuchseintragungsgebühr wird, genauso wie auch die Grunderwerbsteuer zumeist durch den/die Treuhänder:in eingehoben und an das zuständige Gericht weitergereicht.
Für das Verfassen des Kaufvertrages, die sogenannte Vertragserrichtung fallen ebenfalls Kaufnebenkosten an. Diese Vertragserrichtung erfolgt zumeist durch eine:n Rechtsanwält:in oder eine:n Notar:in, der/die auch die grundbücherliche Durchführung vornimmt. Die Höhe richtet sich nach den jeweiligen Kammertarifen, lässt sich aber auch als Pauschalhonorar vereinbaren. In der Regel betragen die Kosten hierfür rund 2% des Kaufpreises. Durch geschickte Verhandlung lassen sich diese Kosten jedoch deutlich reduzieren. Die Kosten der Mitteilung und Selbstberechnung der Immobilienertragsteuer die durch den/die Verkäufer:in der Immobilie zu entrichten ist, werden zumeist durch den/die Verkäufer:in getragen und zählen daher nicht zu den Kaufnebenkosten im engeren Sinn.
Ein weiterer, aber vergleichsweise unbedeutender Kostenfaktor sind die Verfahrenskosten und Verwaltungsabgaben für Grundverkehrsverfahren. Diese sind länderweise unterschiedlich und liegen im Bereich von 44 Euro bis 62 Euro bzw die Gebühren für das System des elektronischen Rechtsverkehrs.
Für die Eintragung des Wohnungseigentumsrechts ins Grundbuch müssen die Unterschriften auf dem Kaufvertrag gerichtlich oder notariell beglaubigt werden. Die Kosten dafür richten sich nach dem Kaufpreis und sind durch einen Kammertarif geregelt. Bei einer durchschnittlichen Anlegerwohnung liegt diese Gebühr zwischen rund 200 Euro und 400 Euro.
Für die erfolgreiche Vermittlung einer Immobilie durch eine:n Immobilienmakler:in müssen sowohl Käufer:in als auch Verkäufer:in eine Vermittlungsprovision bezahlen. Diese Provision ist grundsätzlich frei vereinbar und kann natürlich auch vollständig entfallen. Sofern eine Provision zu bezahlen ist, muss der/die Immobilienmakler:in aber jedenfalls vor dem Kauf darüber aufklären und darüber informieren.
Eine gesetzlich vorgegebene Höhe dieser Provision gibt es nicht. Allerdings definiert das Gesetz maximale Höchstsätze die verrechnet werden dürfen. Diese sind bei einem Wert
bis EUR 36.336,42 ..........................................................................je 4 % von EUR 36.336,43 bis EUR 48.448,50 ........................EUR 1.453,46 * ab EUR 48.448,51 ..........................................................................je 3 % von beiden Auftraggeber:innen (Verkäufer:in und Käufer:in) jeweils zzgl. 20 % USt.
Die maximal zulässige Provision bei einer durchschnittlichen Anlegerwohnung liegt also bei 3,6% (inkl. USt) des Kaufpreises.
Wird die Immobilie durch einen Kredit oder ein Darlehen ganz oder teilweise fremdfinanziert fallen zusätzliche Nebenkosten an. Üblicherweise werden Kredite für die Finanzierung von Immobilien hypothekarisch besichert. Das heißt im Klartext, dass der Kredit im Grundbuch im sogenannten Lastenblatt eingetragen wird. Hierfür werden ebenfalls Gebühren fällig, nämlich die Grundbucheintragungsgebühr in Höhe von 1,2% des eingetragenen Kreditbetrages, 0,6% für die allgemeine Rangordnung im Falle einer Verpfändung, Kosten der Errichtung der Schuldurkunde nach dem Tarif des/der jeweiligen Urkundenerrichter:in (Rechtsanwält:in oder Notar:in), Barauslagen für Beglaubigungen und Stempelgebühren laut Tarif und die Kosten der allfälligen Schätzung der Immobilie laut Sachverständigentarif.
Zählt man all diese Steuern, Gebühren, Provisionen und Kosten zusammen landet man schnell bei rund 10% des Kaufpreises. Und wie hoch sind die Kaufnebenkosten bei einem Investment in eine Immobilie über Brickwise? 1,5% that’s it!
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