Wie können Investments der Brickwise-Investor:innen, obwohl sie nicht direkt Eigentümer:innen der einzelnen Immobilien werden und damit nicht namentlich im Eigentumsblatt des Grundbuchs eingetragen werden, trotzdem grundbücherlich besichert werden? Während die grundbücherliche Besicherung in Deutschland über die Eintragung einer so genannten Grundschuld möglich ist, schien es für diese Thematik in Österreich keine praktikable Lösung zu geben. Brickwise hat nun jedoch auch für Österreich eine Lösung gefunden, und zwar durch die Verbindung einer der neuesten Technologien, der Blockchain Technologie, und einem der ältesten österreichischen Gesetze, dem Teilschuldverschreibungskuratorengesetz aus dem Jahr 1874.
Digitale Immobilienanteile, wie sie über Brickwise angeboten werden, sind bekanntlich tokenisierte Wertpapiere, die wirtschaftliche Ansprüche in Bezug auf einzelne Immobilien verbriefen. Konkret ist in diesem Wertpapier festgelegt, dass Investor:innen laufende Auszahlungen aus den Überschüssen aus Mieteinnahmen und den Bewirtschaftungskosten erhalten, an der Wertentwicklung partizipieren und auch definierte Mitbestimmungsrechte bezüglich der Immobilie haben. „Tokenisiert“ bedeutet in diesem Zusammenhang, dass das besagte Wertpapier erst durch die Erstellung eines spezifischen Tokens auf einer Blockchain Rechtskraft erlangt und damit entsteht. Für das Wertpapier wird jeweils eine international gültige und einzigartige Wertpapier-Identifikationsnummer bei der Österreichischen Kontrollbank beantragt, die gleichzeitig auch die eindeutige Bezeichnung des Tokens auf der Blockchain ist. Damit sind Wertpapier und Token unveränderlich miteinander verbunden und immer eindeutig identifizierbar.
Eine grundbücherliche Besicherung ist die Eintragung schuldrechtlicher Ansprüche bzw. Forderungen im Lastenblatt (C-Blatt) des Grundbuchs in Form eines sogenannten Pfandrechts. Dieses ist durch die Eintragung gegenüber jeder/jedem wirksam, für die Öffentlichkeit jederzeit überprüfbar, einsehbar und kann nur mit Zustimmung des oder der Begünstigten wieder aus dem Grundbuch gelöscht werden. Grundsätzlich erfordert die Eintragung eines Pfandrechts ins Grundbuch immer auch die Nennung eines/einer konkreten Begünstigten – in den meisten Fällen handelt es sich dabei um eine finanzierende Bank.
Offenkundig wäre es aber äußerst unpraktisch, aufwändig und kostspielig, wenn bei jedem Kauf oder Verkauf eines digitalen Immobilienanteils die Eintragung der grundbücherlichen Besicherung im Grundbuch geändert werden müsste. Die Lösung hierfür ermöglicht nun das bereits erwähnte Teilschuldverschreibungskuratorengesetz aus dem Jahr 1874, wodurch ein so genanntes Kollektivpfandrecht im Grundbuch eingetragen werden kann. Die grundbücherliche Besicherung muss dadurch nicht mehr auf eine:n konkrete:n Begünstige:n lauten, sondern kann zu Gunsten aller Inhaber:innen des tokenisierten Wertpapiers im Grundbuch eingetragen werden.
Dies bewirkt, dass immer der- oder diejenige grundbücherlich besicherte Ansprüche hat, der/die auch zum jeweiligen Zeitpunkt das tokenisierte Wertpapier, also den digitalen Immobilienanteil, besitzt. Darüber hinaus kann die Löschung der grundbücherlichen Sicherheit nur mit Zustimmung der Inhaber:in des digitalen Immobilienanteils wieder aus dem Grundbuch bewirkt werden.
Der nachfolgende Auszug aus dem Grundbuch zeigt beispielhaft, wie eine solche grundbücherliche Besicherung im Grundbuch eingetragen ist.
Für all jene, die über Brickwise in Immobilien investieren, bedeutet dies, dass ihr Anspruch auf anteilige Partizipation am Überschuss aus den Nettomieteinnahmen sowie an einem allfälligen Veräußerungserlös ab der Eintragung des Pfandrechts in Höhe des Ausgabebetrages grundbücherlich besichert ist bzw. diese grundbücherliche Besicherung nach der Emission beim jeweils zuständigen Grundbuchsgericht beantragt wird. Im Falle einer exekutiven Verwertung der Immobilie, z.B. im Rahmen eines Exekutions- oder Insolvenzverfahrens, werden die Inhaber:innen des Pfandrechts in Höhe des Ausgabebetrags vorrangig, also vor allfälligen anderen Gläubigern, bezahlt.
Das Grundbuch hat die Hauptfunktion, über alle Rechtsverhältnisse in Bezug auf Immobilien Auskunft zu geben. Konkret darüber, wer Eigentümer:in einer Immobilie ist und welche Lasten und Dienstbarkeiten bezüglich der Immobilie bestehen. Da die Eintragung von blockchain-basierten Token als Eigentümer:innen im Eigentumsblatt (B-Blatt) des Grundbuchs nicht möglich ist, wird stattdessen eine juristische Person als rechtliche Eigentümer:in im Grundbuch eingetragen. Diese juristische Person ist gleichzeitig die Emittentin der digitalen Immobilienanteile. Aufgrund der Eintragung der grundbücherlichen Sicherheit zugunsten aller Inhaber:innen der digitalen Immobilienanteile ist über das Grundbuch nicht feststellbar, wer die Inhaber der digitalen Immobilienanteile sind. An dieser Stelle betritt die Blockchain die Bühne.
Blockchain ist eine Technologie, um Daten in einer dezentralen Infrastruktur ohne zentrale Instanz nachvollziehbar und manipulationssicher im Konsens zu verwalten. Dezentralität bedeutet in diesem Zusammenhang, dass die Daten nicht nur einmalig zentral gespeichert sind, sondern in vielen synchron laufenden Datenbanken, die sich automatisch untereinander abgleichen. Hierdurch wird Manipulation praktisch unmöglich, da eine einzelne manipulierte Datenbank nicht mehr synchron zu den anderen vorhandenen Datenbanken wäre und damit auch nicht mehr validiert würde. Andererseits bewirkt die Dezentralität auch eine hohe Datensicherheit, da der Ausfall einzelner Datenbanken nicht zu Datenverlust führen kann. Darüber hinaus sorgen kryptografische Mechanismen unter anderem dafür, dass einmal in die Blockchain aufgenommene Daten nicht mehr verändert werden können.
Blockchains sind demnach sichere, stets aktuelle Verzeichnisse, in denen sich digitale Transaktionen verlässlich und für die Teilnehmer nachvollziehbar dokumentieren lassen. Dadurch ist immer eindeutig, unverfälschlich, transparent aber anonymisiert und in verschlüsselter Form nachvollziehbar, wer der/die Eigentümer:in eines auf der Blockchain gespeicherten digitalen Immobilienanteils ist. In anderen Worten: Die Blockchain hat in diesem Zusammenhang die Hauptfunktion, über alle Rechtsverhältnisse in Bezug auf digitale Immobilienanteile Auskunft zu geben - verschlüsselt und anonym versteht sich.
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