Wie sieht aber die steuerliche Behandlung von Immobilieninvestments aus? In Österreich sind in diesem Zusammenhang fünf Steuern besonders zu beachten:
Was steckt nun aber hinter den Kürzeln und inwiefern kommen sie mit Immobilieninvestments in Berührung?
Die Immobilienertragssteuer, kurz Immo-ESt, regelt die Besteuerung von Gewinnen aus der Veräußerung privater Immobilien. Diese Gewinne unterliegen seit 2012 einem Sondersteuersatz, der Immo-ESt in Höhe von 30 % (§30a EStG). Es besteht jedoch ebenso die Regelbesteuerungsoption, d.h. dass zwischen der Immo-ESt oder dem persönlichen Einkommenssteuertarif gewählt werden kann. Als Besteuerungsgrundlage gilt der Veräußerungsgewinn, der als Differenz zwischen Veräußerungserlös und Anschaffungskosten definiert wird. Des Weiteren können Nebenkosten des Kaufes, beispielsweise Makler, Grunderwerbssteuer, Anwalt oder Notar, die Herstellungsaufwendungen und Instandhaltungskosten (im Sinne des § 28 (3) EStG) wie Sanierungskosten, sowie Kosten für die Berechnung der Steuer in Abzug gebracht werden.
Im Zuge der Einführung der Immo-ESt wurden Übergangsregelungen für Liegenschaften geschaffen, für die die Spekulationsfrist bereits abgelaufen war und der Verkauf steuerfrei gewesen wäre – daher die Unterscheidung zwischen Neu- und Altgrundstücken. Des Weiteren gibt es eine Option zur Veranlagung. Die unentgeltliche Grundstücksübertragung in Form von Erbschaft oder Schenkung fallen grundsätzlich nicht unter die Immo-ESt.
Der Erwerb von Immobilien unterliegt der Grunderwerbsteuer (GrESt). Der Steuersatz beträgt grundsätzlich 3,5% von der Gegenleistung, also vom Kaufpreis. Weiters fällt für die Eintragung des Eigentumsrechtes in das Grundbuch eine Eintragungsgebühr von 1,1% an. Kompliziert wird es, wenn Immobilien nicht verkauft, sondern im Familienkreis vererbt oder verschenkt werden. Bei nahen Angehörigen beträgt der Steuersatz beispielsweise 2 %. Die Steuerschuld entsteht mit der Verwirklichung des Erwerbvorgangs (z.B. Vertragsabschluss) und trifft beim Erwerb kraft Gesetzes den bisherigen Eigentümer und den Erwerber. In der Praxis wird häufig schon im Kaufvertrag der Steuerschuldner definiert.
Die Einkommenssteuer (ESt) regelt die Steuerpflicht natürlicher Personen. Die Besteuerung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 28 EStG) wird nach dem jeweiligen Einkommenssteuertarif vorgenommen. Vermietern ist es möglich Werbungskosten, die im Zusammenhang mit der Immobilie entstanden sind abzusetzen. Darunter fallen untern anderem Maklergebühren oder Betriebskosten wie Rauchfangkehrer, Wasser und Grundsteuer. In der Steuererklärung werden die Werbungskosten dann den Mietzinseinnahmen gegenübergestellt. Aufwendung, die mit Vermietung und Verpachtung zusammenhängen, müssen objektiv in Zusammenhang mit der V&V stehen, um abzugsfähig zu sein. Abschreibungen im Sinne des § 28 (3) EStG, werden auf 15 Jahre anteilig abgeschrieben und umfassen nicht jährlich anfallende Instandhaltungsarbeiten, Absetzungen für außergewöhnliche Abnutzung, sowie Herstellungs- und Erhaltungsaufwände, wie beispielsweise Sanierungsmaßnahmen. Des Weiteren können Zinsen für Kredite abgezogen werden, nicht aber Tilgungen.
Die Umsatzsteuer (USt) ist nur relevant, wenn es sich bei dem Veräußerer um einen Unternehmer im Sinne des Umsatzsteuergesetzes handelt. Grundsätzlich sind Immobilienveräußerungen befreit, jedoch handelt es sich um eine „unechte“ Steuerbefreiung, was bedeutete, dass die Vorsteuerbeträge nicht abzugsfähig sind. Es besteht die Option zur Umsatzsteuerpflicht. Wenn eine Immobilie jedoch über einen längeren Zeitraum oder mehrmals vermietet oder verpachtet wird, gilt der Vermieter als Unternehmer im Sinne des Umsatzsteuerrechts. Sind die jährlichen Erlöse aus V&V höher als 35.000 Euro sind die Umsätze bei dem Finanzamt zu erklären (USt-Voranmeldung und USt-Erklärung) und die auf die Mieteinnahmen entfallenden Steuern abzusetzen. Je nach Art der überlassenen Objekts sind 10 %, 20 % oder die unechte Steuerbefreiung anzuwenden:
- Ermäßigter Steuersatz von 10 %: Vermietung zu Wohnzwecken, Leistungen der Wohnungseigentümerschaften, Beherbergung in eingerichteten Wohn- und Schlafräumen, Vermietung für Campingzwecke
- Normalsteuersatz in Höhe von 20 %: V&V von Maschinen und sonstigen Betriebsvorrichtungen, Garagen, Vermietung beweglicher Einrichtungsgegenstände, Heizkosten Vermietung zu Wohnzwecken, kurzfristige Vermietung von Grundstücken
- Unechte Steuerbefreiung: alle Umsätze aus V&V von Grundstücken, die nicht den Steuersätzen von 10 % bzw. 20 % unterliegen, sind unecht steuerbefreit, unter anderem fallen Büros, Lagerplätze, Sportplätze, Geschäftsräumlichkeiten und auch Heizkosten, ausgenommen für Wohnungen, die zu Wohnzwecken genutzt werden.
Wird die Option zur Umsatzsteuerpflicht gewählt, hat der Unternehmer auch das Recht den Vorsteuerabzug geltend zu machen. Die Kleinunternehmerregelung umfasst Unternehmer mit einem Nettoumsatz, der geringer als 35.000 Euro ausmacht. Kleinunternehmer sind durch diese Regelung automatisch unecht steuerbefreit. Im Rahmen des Immobilienkaufs hat der Veräußerer, bei dem es sich um einen Grundstückumsatz im Zuge seiner unternehmerischen Tätigkeit handelt, ein Wahlrecht, ob er die Umsatzsteuer in Rechnung stellt oder nicht. Wird die USt in Rechnung gestellt, steht dem Käufer der Vorsteuerabzug zu.
Die Kapitalertragssteuer (KESt) in Höhe von 27,5 % betrifft Einkünfte aus Kapitalvermögen. Erträge aus Anteilen von Immo-Investmentfonds unterliegen dem KESt-Abzug, so auch der Veräußerungsgewinn, sofern die Anschaffung nach dem 31. Dezember 2010 erfolgte. Weder bei Vermietung noch im Zuge eines Anlegerwohnungskaufs wird diese Steuer schlagend. Die KESt ist somit in diesem Kontext in Verbindung mit indirekten Immobilieninvestments, wie etwa Fonds, von Relevanz.
Für Privatpersonen gelten grundsätzlich die Grunderwerbssteuer in Höhe von 3,5 %, sowie die Immobilienertragssteuer (Immo-ESt) in Höhe von 30 % beim Erwerb einer Immobilie. Die Besteuerung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung wird nach dem jeweiligen Einkommenssteuertarif (ESt) vorgenommen. Erträge aus Investmentfonds, sowie Veräußerungsgewinne aus Anteilen, die nach dem 31. Dezember 2010 angeschafft wurden, unterliegen der KESt in Höhe von 27,5 %.
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